Leie ut Leilighet og Bolig – Detaljert Guide

Sitter du med en tom leilighet eller en ekstra feriebolig som knapt benyttes? Da kan boligutleie være den rette løsningen.

Her ser vi nærmere på:

  • Ulike utleieformer, samt forventet avkastning.
  • Reglene du som boligeier må vite før du setter i gang (forsikring, husleieloven etc).
  • Noen tips til hvordan du øker omsetningen.

1. Velg riktig utleieform

Du kan velge mellom langtidsutleie eller korttidsutleie.

Dette vil igjen ha mye å si for:

  1. Hvor mye arbeid og tid du selv må investere i utleieprosjektet.
  2. Hvor mye penger du tjener over tid.

Langtidsutleie er mer forutsigbart: Det gir deg en fast inntektsstrøm over tid, der leietaker også betaler depositum.

Korttidsutleie:  Medfører en god del mer arbeid, men kan til gjengjeld være svært profitabelt. 

Velg Airbnb for korttidsutleie

Du kan tjene alt fra 2-5 ganger mer med denne metoden per måned, sammenlignet med langvarige kontrakter.

  • Betaler svært bra med priser (på linje med hotell).
  • Lar deg sette opp din egen profil med detaljer om boligen din, samt krav.
  • Du bestemmer selv prisen, rengjøringsgebyr og evt. rabatter.
  • Airbnb har over 100 millioner brukere på verdensbasis.

Inntektspotensiale: Leier du ut i en storby med attraktiv beliggenhet kan du tjene alt fra 15.000 til 60.000 kroner per måned. Disse prisene gjelder for en standard leilighet.

For de som eier et hus eller hytte kan inntektene bli enda høyere, men dette er ofte sesongbasert.

Ulemper: Kan sammenlignes med å drifte et hotellrom. Krever rengjøring, kommunikasjon og utbedring av eiendommen på jevn basis. Dette tar mye tid og er en viktig del av det økonomiske beregningsgrunnlaget.

Vi undersøkte hvor mye man kan tjene

For å finne svaret på dette analyserte vi utleieprisene for et utvalg leiligheter i Bergen. Deretter sjekket vi dekningsgraden hos hver utleier (altså hvor mange dager hver leilighet er booket i snitt).

Viktig å merke: Location, location  – Beliggenheten har stor betydning for hvilke priser du kan kreve. Det samme gjelder standarden, både innvendig og utvendig. Sjekk alltid konkurrentenes priser på forhånd.

I undersøkelsen inkluderte vi følgende:

  • 30 leiligheter med sentral beliggenhet. Alle betegnes som “eget hjem” på Airbnb, som betyr at området ikke deles med eieren.
  • Tidsperioden var februar til mars 2020.
  • Hver leilighet hadde minst 2 senger og 1 bad.
  • Dekningsgraden lå i snitt på 67,9%.
  • I snitt fikk hver utleier betalt ca. 970,- per natt.
  • Tatt i betraktning av dekningsgraden medførte det en månedlig inntekt på ca. 19.700,-.

Her bør det også nevnes at denne årstiden er lavsesong for turisme. Prisene er dermed lavere enn hva man kan forvente i løpet av andre årstider.

Inntektene vil skyte i været i løpet av sommersesongen da utenlandske turister, studenter og arbeidere reiser til byen og etterspør et sted å bo.

Langtidsutleie

Langtidsutleie fører med seg lavere inntekter, men har til gjengjeld 3 viktige fordeler:

  1. Du har mer forutsigbarhet og stabilitet.
  2. Du slipper unna med en brøkdel av det samme arbeidet.
  3. Mindre slitasje, samt risiko for skader på inventar og løsøre.

De fleste leiligheter og privatboliger leies i dag ut på langtidskontrakter. For å finne kunder må du som regel benytte en tredjepart, slik som Finn.no eller lokale aviser.

Ulempen: Du tjener mye mindre. Som et eksempel kan man ta en titt på standard utleiepris for en leilighet i Oslo. I 2018 kostet det i snitt 9.191 kroner å leie en Oslo-leilighet. Prisene ligger omtrent på samme nivå i 2020, dog med en svak økning.

For korttidsutleie vil du derimot kunne tjene minst 5 ganger så mye ved å leie ut over kortere perioder.

2. Følg disse stegene

Før du setter i gang bør du sette deg nøye inn i lovverket, kontraktskrav og bestemmelser for depositum.

For det første: Som boligeier må du forholde deg til husleieloven, som regulerer forholdet mellom leietaker og deg som boligeier.

Varighet på avtalen

I utgangspunktet fastslår husleieloven at minste varighet skal utgjøre 36 måneder, eller det som tilsvarer en 3-årig leieavtale. Likevel finnes det en bestemmelse som lar deg se bort fra dette kravet.

PS: Leietakere i Norge har et sterkt rettsvern, og du må ha alt på det rene før du setter i gang. Dette gjelder spesielt ved langtidsutleie av bolig.

Lovverket skiller mellom avtaler som har en tidsbegrensning versus. ubegrenset tidsramme.

Hvis du signerer en avtale med ubegrenset tidsramme vil leietaker kunne kreve å bli værende i boligen med mindre du kan dokumentere at du har gyldig grunn til å si opp leieavtalen.

Det holder altså ikke å si at man vil kvitte seg med leietaker kun fordi man ønsker å finne noen andre.

Sjekk dette før du inngår en avtale

Før du godtar en avtale om utleie bør du alltid fokusere på disse forholdene.

  • Undersøk om leietaker har referanser fra andre huseiere.

Spør gjerne om flere referanser hvis mulig (f.eks fra arbeidsplassen). Jo mer du vet om leietakeren, jo mindre risiko er det for at du støter på problemer senere.

  • Sett opp en separat depositumskonto i banken.

Mange huseiere gjør en tabbe ved å kreve inn depositum, som deretter settes inn på deres egne personlige konto. Dette strider mot lovverket.

Du bør heller ikke kreve inn mer enn maks 3 måneders depositum.

Lag en “vanntett” kontrakt

  • Lag en solid skriftlig avtale. For denne biten anbefaler jeg deg å bruke standardutgaven av husleiekontrakten til Forbrukerrådet. Den inneholder alle de viktigste punktene.
  • I leiekontrakten er det viktig at du noterer ned størrelsen på depositumet og den månedlige leien.
  • Legg også inn en klausul for prisøkning. Du kan for eksempel binde denne opp mot konsumprisindeksen. Da taper du ikke penger som følge av inflasjon.

Spesifiser i tillegg varigheten på avtalen, og hvorvidt du står ansvarlig for å dekke kommunale avgifter, strøm, søppel etc.

Ikke minst må du beskrive hva som kan føre til utkastelse, f.eks ved manglende betaling av leie.

Husk også at du ikke har lov til å kaste ut leietakere på egenhånd, eller å tømme leiligheten for inventar mens leietaker er bortreist.

Det er kun namsfogden som har myndighet til dette, og du risikerer alvorlige konsekvenser ved brudd på disse bestemmelsene.

Tips: Sørg for å ta gode bilder av leiligheten før leietaker flytter inn. Da stiller du sterkere hvis det skulle oppstå en økonomisk tvist (f.eks grunnet skader på inventar).

Finn den rette leietakeren

Det er ikke lett å vite på forhånd om personen foran deg er en god kandidat til å leie boligen. God personlig kjemi er riktignok et godt tegn, men det gjelder samtidig å huske at dette er en økonomisk transaksjon.

Referanser vil hjelpe deg fastslå om leietakeren er til å stole på. Du bør i tillegg forsikre deg om at individet har god nok økonomi til å betjene husleien.

Spør gjerne om arbeidsforhold og økonomisk livssituasjon, men unngå å stille krav om kopier av bankutskrifter, lønnsslipper og lignende.

3. Forsikring for utleiebolig

Et vanlig dilemma ved utleie av bolig er forsikring, med spørsmål om hvilke parter som står ansvarlig for økonomiske tap.

Til å begynne med vil en normal innboforsikring og husforsikring dekke utleieenheten på samme vis som din egen boenhet.

Det gjelder såfremt det ikke er en separat boenhet som mangler forsikring, f.eks på et gårdstun.

Dette strides de fleste om

Majoriteten av konfliktene omkring forsikring av utleiebolig stammer fra skader på løsøre og inventar. Disse delene er ikke automatisk dekket av din egen husforsikring, enda det avhenger av forsikringsselskapet.

Leitakeren bør aldri ha sin egen innboforsikring, som dekker skader og tap på leitakerns verdigjenstander.

Husforsikringen til boligeier vil kun dekke tap på selve boligen, men ikke leietakers eiendeler. Derfor er det viktig at man har økonomisk dekning også for den siste delen.

Tyveri og skader ved korttidsutleie

Et annet problem knytter seg til korttidsutleie av bolig. Noen forsikringsselskaper har de siste årene avvist krav fra boligeiere som følge av hærværk eller skader på inventar som følger korttidsutleie av eiendom.

Dette skyldes en bestemmelse i forsikringsloven som omtaler varighet på utleie. Av den grunn er det smart å ta en prat med forsikringsselskapet før du leier ut i kortere perioder.

4. Krav om vedlikehold og stand

Kravene til vedlikehold er fordelt mellom både leietaker og utleier. Her ser du hvilke hovedområder hver part forplikter seg til å håndtere.

Leietaker må passe på følgende

Leietaker skal i følge husleieloven ivareta en del elementære ting i boenheten. Det inkluderer slike ting som:

  • Låser på dører.
  • Vannkraner og klosett.
  • El-Kontakter og strømbrytere.
  • Beholdere for varmtvann eller fyringsolje.
  • Alt annet som ikke ellers er en del av boligen.

Det er viktig å påpeke at leietaker ikke selv er ansvarlig for selve vedlikeholdet. De har derimot et ansvar for å passe på at det ikke oppstår vannlekkasjer eller lignende som kan skade boligen.

Skulle noe slikt først inntreffe er de også nødt til å varsle deg som utleier.

Boligeier sitter også med et ansvar

Som boligeier må du sørge for at boenheten holder forsvarlig stand, og at du ivaretar enheten på en forsvarlig måte.

Et klassisk eksempel er vannlekkasjer fra taket som følge av slitasje. Her plikter du å tilbakeføre boligen til sin “opprinnelige stand”.

Meny
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!