Investeringer i eiendom – Hva du bør vite

Investering i eiendom er veien å gå for de som ønsker å spare langsiktig. Forutsetningen er dog at det gjøres på riktig måte, samt at man planlegger det hele nøye på forhånd.

Mange nordmenn har slått seg opp stort i eiendomsmarkedet de siste årene, med milliardformuer bygget på alt fra ordinære utleieboliger til forretningsbygg og tilhørende industrier.

Les også: På tide å investere i banker som tilbyr refinans?

Kombinert med en usedvanlig lav styringsrente har den høye prisstigningen i boligmarkedet gitt boligeierne enorme disponible verdier.

Et spørsmål mange stiller seg er om man fortsatt kan tjene penger på eiendom?

Svaret er et ja, men det avhenger helt av hvordan du spiller kortene dine. Her går jeg gjennom noen av de viktigste tingene du bør vite om dagens eiendomsmarked, og ikke minst hvorfor prisene har nådd slike nivåer.

Du kan tjene inntil 10.000,- kroner skattefritt hvis du leier ut deler av din egen primærbolig. Denne fordelen bortfaller hvis du leier ut mer enn 50% av boligens bruksareal.

Derfor har prisene steget

Før du velger å investere tungt i eiendom bør du kjenne til noen av de viktigste årsakene til prisgaloppen.

I Norge har vi for det første tatt et politisk valg om å skattlegge eiendom i lavere grad enn såkalt arbeidende kapital. Det betyr at du betaler mindre skatt på avkastning/eierskap som stammer fra investeringer i eiendom, sammenlignet med ordinære bedrifter.

Årsaken er som følger: Boliger beskattes etter ligningsverdien og ikke den reelle markedsverdien. For inntektsåret 2018 har Finansdepartementet lagt føringer på at kun 25% av boligens markedsverdi skal brukes som ligningsverdi. Dette beløpet legges deretter til grunn når formuen din skal beregnes, f.eks ved fastsettelse av eiendomsskatt eller formueskatt.

Du kan f.eks eie boliger verdt 10 millioner kroner, men ligningsformuen din vil fortsatt kun utgjøre 1/4 av dette. Har du derimot investert pengene i arbeidende kapital eller aksjer vil disse eiendelene verdsettes høyere, som igjen øker bidraget ditt over skatteseddelen.

Jeg skal ikke gå for dypt inn i regelverket omkring skatt og ligningsverdi på bolig, men det er viktig å vite at 25% regelen kun gjelder for primærboligen din. Rentefradraget for boligeiere er også svært gunstige, noe jeg kommer tilbake til i et senere avsnitt.

Når du kjøper et nytt hjem som du ikke selv bor i kalles det sekundærbolig, og skattefordelene for slike boliger er mindre gunstige. For disse vil ligningsverdien fastsettes til 90% av boligens markedsverdi.

Valg nummer 1: langtidsutleie av bolig

Å leie ut bolig fører med seg to ulike typer inntekt. Den ene er direkte, i form av husleien som leietaker betaler. Den andre er indirekte, i form av at prisene på boligen kan stige.

Velg et rolig strøk med godt tilbud på butikker, restauranter og underholdning. Dette er meget viktig for at du skal lykkes som eiendomsinvestor.

Utleiebolig kan du skaffe på to måter: Kjøp av en ny enhet, eller tilpassing av din egen primærbolig.

Du kan for øyeblikket tjene inntil 10.000,- kroner skattefritt hver måned dersom arealet du leier ut i din egen bolig ikke overstiger 50% av boarealet. Dette er blitt en viktig inntektskilde for mange norske husholdninger.

Velger du å kjøpe en sekundærbolig vil du sannsynligvis måtte hoste opp minst 15% av kjøpesummen i egenkapital. Merk: Oslo har egen særregel for egenkapital, der kravet er satt til 15% sammenlignet med det nasjonale minstekravet på 10%.

Når du har kjøpt boligen vil du måtte investere i ting som vedlikehold, oppussing, kjøp av hvitevarer og andre viktige komponenter. Det er bred enighet om at boliger i dag har en avkastning på alt fra 2 til 4% på årsbasis, dersom du velger å leie den ut på langtidskontrakt. Det forutsetter naturligvis at eiendomsmarkedet holder seg ved like, uten store prissvingninger.

Verdistigning og “giring”

Indirekte avkastning på bolig er viktig ettersom det lar eiendomsspekulanter gire investeringene sine slik at nye lån kan tas opp.

Her følger et enkelt eksempel:

År 2019: Du kjøper en bolig med en markedsverdi på 2,5 millioner kroner, med 30% egenkapital. Det betyr at banken har lånt deg 70% av kjøpesummen, som tilsvarer 1 750 000 kroner.
År 2025: Boligens markedsverdi har økt til 3 000 000 kroner, som utgjør en prisstigning på 500.000 kroner. Hvis vi ignorerer nedbetalinger på gjeld vil du nå ha en formue som består av selve verdistigningen pluss innskutt egenkapital. Altså 1,25 millioner kroner.

Verdiøkningen er “låst” i boligen og kan ikke realiseres med mindre den selges. Likevel så kan du gå til banken og vise til denne verdiøkningen når du søker om et nytt lån. Du kan da stille de 500 000 kronene som egenkapital slik at du får kjøpe en ny sekundærbolig.

Det er dette vi kaller giring, når investorer bruker den nye verdiøkningen til å investere i ytterligere eiendomskjøp.

Alternativ 2: Utleie via Airbnb

De siste årene har flere nordmenn valgt å leie ut boligene sine via Airbnb med mål om å øke inntektene. Sammenlignet med ordinært utleie er det mulig å tjene alt fra 3-4 ganger så mye på Airbnb utleie sammenlignet med langtidskontrakter.

De små detaljene teller: Airbnb gjester stille høye krav til renslighet, interiør og oppfølging. Ta vare på gjestene dine og du vil fort merke positive ringvirkninger.

Dette gjelder særlig for de som leier ut bolig i større byer, med høy etterspørsel og populære turistmål. Noen har gått så langt som å opprette egne selskaper som utelukkende driver denne typen virksomhet, slik som Høyre politikeren Erik Skutle. Her investeres det i nye utleieboliger, som deretter utelukkende legges ut for korttidsleie på Airbnb.

Men å lykkes med AirBnB krever også mye arbeid fra deg som utleier. Du må blant annet sørge for følgende:

  • Overlevering av nøkler og informasjon til leietaker.
  • Håndtere uforutsette problemer. F.eks knyttet til elektrisitet, varme eller vann og kloakk.
  • Sørge for fast vedlikehold, renhold og regnskap.
  • Kommunisere med gjester via Airbnb portalen og besvare forespørsler på jevn basis.

Dette krever mye tid og ressurser av deg som utleier. Spesielt hvis du eier flere Airbnb enheter.

Noen velger å “outsource” hele denne biten til en tredjepart. I bytte mot et vederlag som oftest utgjør 30-40% av inntektene vil de håndtere alle henvendelser og tilhørende behov.

Vær forsiktig

Flere økonomer har de siste årene advart om at vi kan stå ovenfor en boligboble, likt det vi så i Norge i kjølvannet av jappetiden på 1980 tallet. Skulle boligprisene falle markant vil også leieprisene følge etter. Da kan det bli vanskelig å betjene gjelden hvis du har giret investeringene dine.

En annen risiko knytter seg til boliglånsrenten, som igjen påvirkes av Norges Banks rentebeslutninger. Sentralbanken har selv anslått renteøkninger på minst 2% de neste årene. Boliglånsrenten vil følge etter, med mindre du har fastrente på lånene dine.

Skal du investere i bolig er det viktig å være nøktern, samtidig som du senker risiko ved å inngå fastrenteavtale med banken din. Flytende rente har riktignok vist seg å være et smart valg de siste 5-6 årene, men vi skal ikke lenger tilbake i tid enn til tidlig 90-tallet da boligrentene nådde opp mot 20%.

Fradrag og skattemessige forhold

En hjørnestein av norsk boligpolitikk er skattefradraget man får som boligeier. For skatteåret 2019 er dette fradraget satt til 23% av innbetalte gjeldsrenter. Det gjør store boliglån enklere å håndtere og har bidratt til de store prisøkningene vi har sett de siste årene.

Husk at du også kan føre fradrag for alle kostnader som tilkommer ved utleie av eiendom. Det inkluderer hvitevarer og elektronikk som installeres i boligen. Du kan også kreve fradrag for ny maling, lister, byggevarer, strøm, vann og øvrige kostnader. Hovedregelen er at du kan trekke fra alle kostnader påløpt som en naturlig del av utleieforholdet.

Gjør det til en vane at du arkiverer alle kvitteringer, slik at du har en komplett oversikt ved årsslutt. Dette vil redusere skatteregningen din og gjøre utleie av boligen mer profitabelt.

Slik lykkes du

Skal du virkelig lykkes i eiendomsbransjen bør du gjøre følgende:

  • Kjøp eiendom i en større by med høy etterspørsel etter overnatting.
  • Velg et område som er trygt med butikker, skoler, restauranter og turistattraksjoner i nærheten.
  • Velg korttidsutleie-modellen for å maksimere profitten ved å ta i mot flere overnattingsgjester i løpet av én måned.
  • Invester tungt i å gjøre boligen så moderne og funksjonell som mulig. Ta vare på gjestene dine og du vil se at det strømmer inn med gode tilbakemeldinger. Dette er uhyre viktig for å kunne øke dekningsgraden (antallet netter boligen din leies ut versus dagene den står tom).
  • Bruk pengene utelukkende til å nedbetale boliglånet. Dette tar tid, men du vil se gode resultater på sikt.
  • Fortsett å jobbe fulltid ved siden av boligutleie, hvertfall til å begynne med. Legg penger til side hver måned for egenkapital til kjøp av eiendom nummer 2.
  • Bind renten for å minimere risiko.
  • Ha en buffer stående klar til betjening av lån dersom boligmarkedet og etterspørselen skulle falle uventet.

Kom gjerne med innspill og kommentarer hvis jeg har oversett noe 🙂

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here