Investeringer i eiendom – Hva du bør vite

Investering i eiendom er veien å gå for de som ønsker å spare langsiktig. Forutsetningen er dog at det gjøres på riktig måte, samt at man planlegger det hele nøye på forhånd.

Mange nordmenn har slått seg opp stort i eiendomsmarkedet de siste årene, med milliardformuer bygget på alt fra ordinære utleieboliger til forretningsbygg og tilhørende industrier.

Les også: På tide å investere i banker som tilbyr refinans?

Kombinert med en usedvanlig lav styringsrente har den høye prisstigningen i boligmarkedet gitt boligeierne enorme disponible verdier.

Et spørsmål mange stiller seg er om man fortsatt kan tjene penger på eiendom?

Svaret er et ja, men det avhenger helt av hvordan du spiller kortene dine. Her går jeg gjennom noen av de viktigste tingene du bør vite om dagens eiendomsmarked, og ikke minst hvorfor prisene har nådd slike nivåer.

Du kan tjene inntil 10.000,- kroner skattefritt hvis du leier ut deler av din egen primærbolig. Denne fordelen bortfaller hvis du leier ut mer enn 50% av boligens bruksareal.

Derfor har prisene steget

Før du velger å investere tungt i eiendom bør du kjenne til noen av de viktigste årsakene til prisgaloppen.

I Norge har vi for det første tatt et politisk valg om å skattlegge eiendom i lavere grad enn såkalt arbeidende kapital. Det betyr at du betaler mindre skatt på avkastning/eierskap som stammer fra investeringer i eiendom, sammenlignet med ordinære bedrifter.

Årsaken er som følger: Boliger beskattes etter ligningsverdien og ikke den reelle markedsverdien. For inntektsåret 2018 har Finansdepartementet lagt føringer på at kun 25% av boligens markedsverdi skal brukes som ligningsverdi. Dette beløpet legges deretter til grunn når formuen din skal beregnes, f.eks ved fastsettelse av eiendomsskatt eller formueskatt.

Du kan f.eks eie boliger verdt 10 millioner kroner, men ligningsformuen din vil fortsatt kun utgjøre 1/4 av dette. Har du derimot investert pengene i arbeidende kapital eller aksjer vil disse eiendelene verdsettes høyere, som igjen øker bidraget ditt over skatteseddelen.

Jeg skal ikke gå for dypt inn i regelverket omkring skatt og ligningsverdi på bolig, men det er viktig å vite at 25% regelen kun gjelder for primærboligen din. Rentefradraget for boligeiere er også svært gunstige, noe jeg kommer tilbake til i et senere avsnitt.

Når du kjøper et nytt hjem som du ikke selv bor i kalles det sekundærbolig, og skattefordelene for slike boliger er mindre gunstige. For disse vil ligningsverdien fastsettes til 90% av boligens markedsverdi.

Valg nummer 1: langtidsutleie av bolig

Å leie ut bolig fører med seg to ulike typer inntekt. Den ene er direkte, i form av husleien som leietaker betaler. Den andre er indirekte, i form av at prisene på boligen kan stige.

Velg et rolig strøk med godt tilbud på butikker, restauranter og underholdning. Dette er meget viktig for at du skal lykkes som eiendomsinvestor.

Utleiebolig kan du skaffe på to måter: Kjøp av en ny enhet, eller tilpassing av din egen primærbolig.

Du kan for øyeblikket tjene inntil 10.000,- kroner skattefritt hver måned dersom arealet du leier ut i din egen bolig ikke overstiger 50% av boarealet. Dette er blitt en viktig inntektskilde for mange norske husholdninger.

Velger du å kjøpe en sekundærbolig vil du sannsynligvis måtte hoste opp minst 15% av kjøpesummen i egenkapital. Merk: Oslo har egen særregel for egenkapital, der kravet er satt til 15% sammenlignet med det nasjonale minstekravet på 10%.

Når du har kjøpt boligen vil du måtte investere i ting som vedlikehold, oppussing, kjøp av hvitevarer og andre viktige komponenter. Det er bred enighet om at boliger i dag har en avkastning på alt fra 2 til 4% på årsbasis, dersom du velger å leie den ut på langtidskontrakt. Det forutsetter naturligvis at eiendomsmarkedet holder seg ved like, uten store prissvingninger.

Verdistigning og “giring”

Indirekte avkastning på bolig er viktig ettersom det lar eiendomsspekulanter gire investeringene sine slik at nye lån kan tas opp.

Her følger et enkelt eksempel:

År 2019: Du kjøper en bolig med en markedsverdi på 2,5 millioner kroner, med 30% egenkapital. Det betyr at banken har lånt deg 70% av kjøpesummen, som tilsvarer 1 750 000 kroner.
År 2025: Boligens markedsverdi har økt til 3 000 000 kroner, som utgjør en prisstigning på 500.000 kroner. Hvis vi ignorerer nedbetalinger på gjeld vil du nå ha en formue som består av selve verdistigningen pluss innskutt egenkapital. Altså 1,25 millioner kroner.

Verdiøkningen er “låst” i boligen og kan ikke realiseres med mindre den selges. Likevel så kan du gå til banken og vise til denne verdiøkningen når du søker om et nytt lån. Du kan da stille de 500 000 kronene som egenkapital slik at du får kjøpe en ny sekundærbolig.

Det er dette vi kaller giring, når investorer bruker den nye verdiøkningen til å investere i ytterligere eiendomskjøp.

Alternativ 2: Utleie via Airbnb

De siste årene har flere nordmenn valgt å leie ut boligene sine via Airbnb med mål om å øke inntektene. Sammenlignet med ordinært utleie er det mulig å tjene alt fra 3-4 ganger så mye på Airbnb utleie sammenlignet med langtidskontrakter.

De små detaljene teller: Airbnb gjester stille høye krav til renslighet, interiør og oppfølging. Ta vare på gjestene dine og du vil fort merke positive ringvirkninger.

Dette gjelder særlig for de som leier ut bolig i større byer, med høy etterspørsel og populære turistmål. Noen har gått så langt som å opprette egne selskaper som utelukkende driver denne typen virksomhet, slik som Høyre politikeren Erik Skutle. Her investeres det i nye utleieboliger, som deretter utelukkende legges ut for korttidsleie på Airbnb.

Men å lykkes med AirBnB krever også mye arbeid fra deg som utleier. Du må blant annet sørge for følgende:

  • Overlevering av nøkler og informasjon til leietaker.
  • Håndtere uforutsette problemer. F.eks knyttet til elektrisitet, varme eller vann og kloakk.
  • Sørge for fast vedlikehold, renhold og regnskap.
  • Kommunisere med gjester via Airbnb portalen og besvare forespørsler på jevn basis.

Dette krever mye tid og ressurser av deg som utleier. Spesielt hvis du eier flere Airbnb enheter.

Noen velger å “outsource” hele denne biten til en tredjepart. I bytte mot et vederlag som oftest utgjør 30-40% av inntektene vil de håndtere alle henvendelser og tilhørende behov.

Vær forsiktig

Flere økonomer har de siste årene advart om at vi kan stå ovenfor en boligboble, likt det vi så i Norge i kjølvannet av jappetiden på 1980 tallet. Skulle boligprisene falle markant vil også leieprisene følge etter. Da kan det bli vanskelig å betjene gjelden hvis du har giret investeringene dine.

En annen risiko knytter seg til boliglånsrenten, som igjen påvirkes av Norges Banks rentebeslutninger. Sentralbanken har selv anslått renteøkninger på minst 2% de neste årene. Boliglånsrenten vil følge etter, med mindre du har fastrente på lånene dine.

Skal du investere i bolig er det viktig å være nøktern, samtidig som du senker risiko ved å inngå fastrenteavtale med banken din. Flytende rente har riktignok vist seg å være et smart valg de siste 5-6 årene, men vi skal ikke lenger tilbake i tid enn til tidlig 90-tallet da boligrentene nådde opp mot 20%.

Fradrag og skattemessige forhold

En hjørnestein av norsk boligpolitikk er skattefradraget man får som boligeier. For skatteåret 2019 er dette fradraget satt til 23% av innbetalte gjeldsrenter. Det gjør store boliglån enklere å håndtere og har bidratt til de store prisøkningene vi har sett de siste årene.

Husk at du også kan føre fradrag for alle kostnader som tilkommer ved utleie av eiendom. Det inkluderer hvitevarer og elektronikk som installeres i boligen. Du kan også kreve fradrag for ny maling, lister, byggevarer, strøm, vann og øvrige kostnader. Hovedregelen er at du kan trekke fra alle kostnader påløpt som en naturlig del av utleieforholdet.

Gjør det til en vane at du arkiverer alle kvitteringer, slik at du har en komplett oversikt ved årsslutt. Dette vil redusere skatteregningen din og gjøre utleie av boligen mer profitabelt.

Slik lykkes du

Skal du virkelig lykkes i eiendomsbransjen bør du gjøre følgende:

  • Kjøp eiendom i en større by med høy etterspørsel etter overnatting.
  • Velg et område som er trygt med butikker, skoler, restauranter og turistattraksjoner i nærheten.
  • Velg korttidsutleie-modellen for å maksimere profitten ved å ta i mot flere overnattingsgjester i løpet av én måned.
  • Invester tungt i å gjøre boligen så moderne og funksjonell som mulig. Ta vare på gjestene dine og du vil se at det strømmer inn med gode tilbakemeldinger. Dette er uhyre viktig for å kunne øke dekningsgraden (antallet netter boligen din leies ut versus dagene den står tom).
  • Bruk pengene utelukkende til å nedbetale boliglånet. Dette tar tid, men du vil se gode resultater på sikt.
  • Fortsett å jobbe fulltid ved siden av boligutleie, hvertfall til å begynne med. Legg penger til side hver måned for egenkapital til kjøp av eiendom nummer 2.
  • Bind renten for å minimere risiko.
  • Ha en buffer stående klar til betjening av lån dersom boligmarkedet og etterspørselen skulle falle uventet.

Kom gjerne med innspill og kommentarer hvis jeg har oversett noe 🙂

Markedsføring som casino affiliate på nett

Markedsføring av casino som affiliate er noe jeg ofte hører om i media. Det innebærer at noen promoterer et online casino, i bytte mot kommisjon hver gang en ny spiller blir medlem av en side, gjennom deres linker.

Slik fungerer det

Affiliate markedsføring av casino består av en kjede med leverandører, mellommenn og selve affiliaten. Løsningen er soleklart mest vanlig på internett, hvor folk markedsfører alle typer produkter.

La oss bruke markedsføringen av norske online casino som et eksempel:

1. Det starter med at casinoet oppretter sin egen markedsføringskampanje.

2. Casinoet inngår deretter et samarbeid med et affiliate byrå. Partene enes deretter om provisjoner, vilkår, markedsføringskanaler og lignende. Noen nettcasino tar seg av begge delene, men det er heller unntaket enn regelen.

3. Affiliate byrået lanserer casinokampanjene via sine egne portaler, hvor alle samarbeidspartnere (affiliatene) får tilgang.

4. Affiliatene kjemper seg i mellom om å konvertere besøkende til salg. 99% av dagens affiliater bruker Google som sin foretrukne markedsføringskanal. De kjemper da om å “ranke” for ord som “casino”, “nettcasino”, “casino bonus” og lignende.

Sporing av salg og begrensninger

Affiliatemarkedsføring av casino på nett lar seg muliggjøre fordi man kan spore hvert salg gjennom en spesiell link. Når man klikker på “Krev Bonus” eller “Spill nå” knappen vil man følge en spesiell link som forteller banken hvem som står bak lead salget. Derfor kan man til punkt og prikke kunne holde en oversikt over hvem som står bak et salg, og dermed utbetale riktig kommisjon.

Sporingslinkene kan ofte være et øyesår, og ser ikke særlig bra ut for de som vurderer å klikke på linken. Her ser du et eksempel på sporingslinker jeg fant hos en norsk casinoaffiliate. Legg merke til delen som sier /links/leovegas. Trykker du derimot på annonsen vil en ny “string” åpne seg.

casino affiliate

I bildet ovenfor ser du kun deler av annonsen, men det har uansett lite å si. Regelen er enkel: Hvis noen trykker på denne reklamebiten og ender opp med å skyte inn penger hos casinoselskapet så vil eieren av siden få kommisjon.

CPC, CPcon og CPM – Dette er forskjellene

Blant hjørnesteinene innen online markedsføring finner vi det som kalles CPM. Det er et akronym for “cost per mille“, som betyr “kostnad per tusen”. Mange mediehus har i dag en slik annonsemodell, hvor de krever betaling iht. antallet visninger en annonse gis.

Det er altså snakk om kostnad per tusen visninger av en annonse, forside eller lignende. Denne modellen brukes blant annet ved innholdsmarkedsføring på nett, der man skriver målrettet markedsføringsinnhold rettet mot kundegrupper.

CPC på den andre hånd er enkelt å forholde seg til, da meningen “cost per click“. Dette er prisen annonsøren betaler for hver gang noen klikker på en annonse, noe vi blant annet ser i Google sitt betalte søkefelt på nett. Det har tidligere kommet frem at noen annonsegrupper betaler inntil 900 kroner per klikk for betalte annonser innen finanssegmentet i Google. Det er “sjøvilt”, når man tenker på at det ikke garanterer et salg.

Innen affiliate miljøet er det desidert mest vanlig å bruke CPcon, som står for “cost per conversion”. Som navnet tilsier vil annonsøren kun betale ut penger dersom et lead resulterer i et salg. Prisene for dette varierer heftig, men kan fort ligge på flere hundre kroner per salg. Det er også grunnen til at såpass mange aktører konkurrerer om de beste toppplasseringene i Google.

Blant casino affiliates bruker de en modell som heter revenue share. Det betyr at de mottar alt fra 40-50% av inntektene hvis de klarer å sende inn nye kunder til nettcasinoet.

Slik blir du en casino affiliate

Hvis du ønsker å bli en affiliate for casino på nett må du først ha en nettside å vise til for at du skal få tilgang på sporingskoder. De fleste nettcasino har i dag linker merket med “affiliate” hvor du kan se hvor mye penger de tilbyr for sine markedsføringskampanjer.

Vær også kjent med behovet for SEO kunnskap. Skal du bli affiliate må du vite hvordan du konkurrerer om de beste plasseringene i søkefeltet i Google. Hvis ikke er du nødt til å betale for annonseplasser hos aviser og andre aktører, som kan koste hinsides mye penger. Etter min erfaring vil ikke ROI (return on investment) være god nok hvis du velger denne tilnærmingen som affiliate.

De største pengebeløpene ligger i markedsføring av nettcasino, hvor man kjemper om topplasseringene i Google. Her er det viktig å huske at du ikke har lov til å linke til casinosider dersom du eier et .no domene.

Send meg en epost eller legg inn en kommentar hvis du har noen spørsmål omkring det å tjene penger på markedsføring av casino. Det kan være en spennende mulighet, men krever mye kunnskap og god tålmodighet.

Norge på vei mot legalisering av casinobransjen

Mye tyder på at Norge kan komme til å innføre en lisensordning for utenlandske nettcasino i løpet av de neste 4-5 årene. Her ser jeg nærmere på den nåværende situasjonen og hvorvidt det norske spillmonopolet ser ut til å trekke sine siste åndedrag.

Et uthulet forbud

Mange mener at det norske tippemonopolet bør bestå, da det bringer inn hundrevis av millioner kroner til idrett og kultur på et nasjonalt nivå hvert år. Midlene er kjærkomne for lokale sportsklubber landet over, og da spesielt for barne og ungdomsidretten.

I tillegg kan det argumenteres for at Norsk Tipping har en mindre aggressiv og skruppelløs tilnærming til reklamering av pengespill sammenlignet med andre aktører i bransjen. Likevel er det ingen tvil om at dagens forbud ikke fungerer i praksis og at forbudet har liten praktisk betydning.

Personlig synes jeg dette er trist, men det virker som at dagens lovverk har behov for en kraftig oppdatering. Det er noe norske politikere også virker til å innse, med stadig flere tegn på at monopolet kan gå mot slutten.

Staten kan ikke stanse bransjen

En viktig del av det norske spillemonopolet er å hindre utenlandske selskap fra å tilby sine tjenester til nordmenn. I teorien går dette ut på å kneble all reklame og tilbud av utenlandske pengespill innad i Norge. Siden internettets ankomst har dette gitt flere paradoksale utslag, også drevet frem av et regelverk som minner mest om en sveitserost med alle de smutthullene som finnes.

Les også: Markedsføring som casino affiliate på nett

For det første er Norge medlem av EØS, en forkortelse for det Europeisk økonomiske samarbeid. Det er en gruppe stater som er tilsluttet EU sitt indre marked, uten å teknisk være en del av unionen. Norge står på utsiden av EU når det kommer til å påvirke unionens politikk, men følger i praksis alle vedtak som Brussel kommer med.

Hvorfor er dette viktig? Jo, fordi en hjørnestein av EU sin politikk er at alle varer, tjenester og mennesker skal kunne flyte fritt på tvers av landegrensene. Norge har fått EU med på at vi kan forby visse ting innad i vårt eget land (ta alkoholsalget og gambling-tjenester som et eksempel), men vi har ikke lov til å påvirke/stanse lovlig virksomhet i andre EU stater.

Nordmenn kan derfor fritt surfe hos nettcasino som er basert på Malta og deretter sette inn penger uten at staten har lov til å gripe inn. Det blir dermed kun et teoretisk forbud, som ikke fungerer i praksis.

Har staten makt til å stoppe spillbransjen?

Del din mening med oss i kommentarfeltet.

Reklamen flyter også fritt

Mange TV kanaler forstod raskt at reglene er mer liberale når det kommer til reklame når programmene sendes fra utlandet. TV kanaler som Discovery (eier bl.a. TV Norge) og TV3 sender i dag fra London, hvor de er underlagt britiske regler for innhold. Norge har ikke lov til å sperre disse kanalene ute fra det norske markedet…..nok en gang på grunn av EØS.

Som et resultat ender vi nordmenn opp med å bli “spammet” med reklame for nettcasino, bingo, sportsbetting og alt annet på en jevn basis når vi sitter i sofaen i stua på lørdagskvelden.

Trond Giske og Arbeiderpartiet forsøkte å gjøre noe med denne situasjonen tidligere, uten å lykkes. I 2017 skrev Dagens Næringsliv at casinobransjen hadde doblet kjøpene sine av tv-reklame på noen få år, i kampen om de beste norske kundene. De kjøpte reklame for svimlende 866 millioner kroner brutto, i perioden 2016 til 2017.

Kontroversene omkring reklame på norske tv skjermer har en del likhetstrekk med debatten rundt reklame for forbrukslån og nordmenns voksende gjeld.

IP-Politiet kan komme

Mange forslag har blitt fremmet for å få “has på spillbransjen” og beskytte enerettsmodellen. Blant de mer radikale tiltakene finner vi forslaget om å blokkere IP adresser på internett, slik at nordmenn ikke kan besøke spillsidene.
Enda denne ideen ser god ut på papiret er det åpenbart at den ikke vil fungere.

For det første kan de som surfer på nettet kun benytte seg av VPN software, kalt et Virtual Private Network. Det “router” trafikken gjennom en annen IP, slik at man ikke lenger besøker nettsiden direkte. Slik programvare er gratis og enkel å ta i bruk. Myndighetene vil ikke ha mulighet til å begrense dette.

Sist men ikke minst er det også problematiske aspekter ved at staten skal begynne å blokkere visse IP adresser. Det er noen autoritære trekk over den typen tiltak som vi vanligvis kun ser i diktaturer, eller steder hvor menneskerettighetene står svært mye svakere enn her til lands. Internettet bør forbli åpent og fritt, uten at den norske stat oppretter et” IP-politi”. Unntakene er naturligvis den type innhold som er strengt ulovlig.

Den eneste løsningen er..

Etter mitt syn vil den eneste løsningen være at vi åpner for en type lisensordning i Norge, slik at aktørene kan konkurrere på lik basis med hverandre og med jevne vilkår. Med en lisensordning vil man få det amerikanerne kaller en “even playing field“, der alle er underlagt det samme skatte og lisensregimet.

For det er ingen tvil om at mye penger står på spill. Utenlandske casino omsetter for milliarder av kroner hvert år, med tap av enorme skattebeløp som egentlig burde havnet i statens lommer. Med en lisensordning er det sannsynliggjort at opptil 95% av all virksomheten kan ende opp med å kontrolleres av norske myndigheter.

Fordelene utover dette er åpenbare. Staten kan inndra lisenser ved brudd på reglene og samtidig innføre bøter og andre tiltak ovenfor de som bryter dette regimet. Uten lisens får man heller ikke lov til å markedsføre seg aktivt på norske tv kanaler som TV2, eller på nyhetssider som vg.no, nettavisen osv.

På tide å investere i refinans?

Det ser ut til at styringsrenta vil kunne stige med flere prosent innen nærmeste fremtid. Jeg har tenkt mye på hvilken effekt det vil ha på lommeboken til folk med mye gjeld, som sliter med å betale de høye renteomkostningene. Refinans kan være løsningen for disse. Samtidig vil mange banker kunne vokse sterkt på tilbudet om refinans til de som har betalingsproblemer.

Banken kan skru opp renta

Det er nok mange som ikke kjenner til denne regelen, som gir bankene rett til å jekke opp renta så lenge de varsler kunden i god tid. Det er deilig å være bank i Norge, da risikoen kan justeres i takt sentralbankens styringsrente.

Forklart på en annen måte: Når sentralbanken skrur opp styringsrente så vil banken også kunne heve renten på boliglån, billån og andre kreditter du måtte skylde. Mange tror at gjeldsbrevet de undertegner er en kontrakt med faste satser som ikke kan endres over tid. Det stemmer ikke i det hele tatt, da banken enkelt kan heve renten på ensidig basis.

Så spørsmålet blir: Hva skjer nå med alle de av oss som har dyre forbrukslån eller kredittkortgjeld? Hvis renten skrus opp blir det vanskeligere å håndtere alle de dyre lånene man har dratt på seg…

For det er heller ikke tvil om at vi skylder mye penger!

Refinans gjeld
Refinans av gjeld kan spare deg for mye penger. For investorene kan det også være mye penger å hente i denne bransjen.

Over 106 milliarder i gjeld

Sist jeg sjekket var det snakk om en total usikra gjeld på over 106 milliarder kroner, og det har nok steget enda mer siden den gang. Det pengebeløpet inkluderer som kjent alle typer usikret gjeld. Med andre ord er både forbrukslån, kredittkort og forhåndsbetaling av diverse varer lagt inn i potten..

En mager økning i renta på 1%, vil da i teorien påføre oss ekstrakostnader på 1 milliard kroner i året. Det er nok ikke uten grunn at bankene gnir seg i hendene når de ser til Øystein Olsen & Co.

Hvordan investere i et bear marked?

Dette er den mest interessante delen av problemstillingen. For oss som ser etter investeringer kan dette være en gyllen mulighet til å ta en mer “ukonvensjonell” posisjon i markedet ved å investere i banker som tilbyr refinans. Da tenker jeg særlig på de som lar låntakere refinansiere enda de har dratt på seg betalingsanmerkninger…

Når folk har fått en betalingsanmerkning er det lite de kan gjøre for å få hjelp hos de vanlige bankene. Det er som å ha en stor rød X på ryggen som sier at du ikke klarer å betale for deg. Men det finnes noen luringer som har funnet måter å omgå dette.

Jeg tror det beste eksempelet er Bank2, som lar folk få refinansiere med betalingsanmerkning, så lenge de kan stille pant i huset sitt. Den eneste virkelige risikoen for banken er at boligmarkedet skal falle. De må i tillegg ha gode verktøy tilstede for risikoanalyse.

Flere banker har også kastet seg på i utviklingen, inklusive Kraft Bank som ble gründet av tidligere sandvolleyball spiller Bjørn Maaseide. Jeg tror selv at Kraft Bank kan ha en stor oppside i løpet av de neste 4-5 årene.

Forsiktig investering

Når det kommer til risiko/avkastning vil jeg tro at refinans bankene er relativt trygge, sammenlignet med hva mange investorer kanskje tror. De får altså pant i en eiendom, og kan derfor tvangsselge boligen dersom refinansieringen feiler.

I tillegg er det et annet aspekt ved dette som er lett å overse. Når en kunde har seriøse betalingsproblemer så vil refinans gjøre det mulig å komme seg til hektene igjen. Jeg tror at folk med betalingsanmerkninger ofte får seg en real oppvekker om at ting virkelig bør endres.

Tether (USDT) kan utgjøre en systemisk risiko for kryptomiljøet

Kryptofeberen slo inn over Norge for fullt i 2017/2018 og hundretusenvis av privatpersoner valgte å investere pengene sine i Bitcoins, Ethereum, Iota og en rekke andre “valutaer”. Ifølge DN satt nordmenn på krypto verdt nærmere 5 milliarder kroner totalt.

Siden den gang har markedet kollapset, i form av et verditap på nærmere 80% sammenlignet med toppnivåene i 2018.

Flere hundre milliarder kroner er blitt visket bort på kort tid og mange spør seg nå om kryptovaluataene noen gang vil gjøre et comeback.

Mye av usikkerheten er knyttet til selve hjørnesteinen av markedet, en obskur kryptovaluta kalt Tether. Stadig flere eksperter mener nå at valutaen utgjør en systemisk risiko for hele markedet.

USDT (aka. “Tether”)

Nærmest alle som har kjøpt og solgt krypto i større mengder har på et eller annet tidspunkt støtt på “tether”. Tickeren på kryptobørsene er USDT, og den er ment å være en såkalt “stable coin”.

Det har vært mye kontrovers omkring tether de siste årene, hvor stadig flere mener at det er snakk om en utspekulert svindel som kan bringe ned hele markedet. Har kritikerne rett?

Før jeg går gjennom noen av de mest alvorlige anklagene er det viktig å forstå akkurat hvilken rolle Tether spiller i krypto-økonomien.

Et verktøy for stabilisering av markedene

Tether ble unnfanget i slutten av 2014, som en spin-off fra et annet prosjekt ved navn Realcoin. Målet var å lage en kryptovaluta som holdt seg stabil, til tross for store prisendringer i øvrige kryptomarkeder. Det kan sammenlignes med en trygg havn hvor investorer kan søke tilflukt når det stormer som verst.

USDT ble offisielt “pegget” til den amerikanske dollaren, og hver enhet ville tilsvare eksakt $1, eller det som før øyeblikket tilsvarer omtrent 8 norske kroner. Fordelen var åpenbar: En trygg havn for investorer som ønsket å skåne seg mot de store svingninger i kryptomarkedene.

Tether lovet på sin side at alle som eide valutaen kunne veksle det inn fritt uten problemer, gitt at de kunne verifisere identiteten sin. De skulle oppbevare kontanter tilsvarende den mengden USDT som var i omløp til enhver tid. Beløpet skulle verifiseres av revisorer gjennom månedlige kontroller, med full åpenhet og transparens.

Markedet jublet over ideen og flere titalls kryptobørser lanserte nærmest umiddelbart nye handelspar med USDT.

Problemene tårner seg opp

Det tok ikke lang tid før folk fattet mistanke om at noe var i gjerdet. Det første tegnet kom når Tether nektet å veksle inn USDT av ulike årsaker.

Det kunne være alt fra påstått manglende identifisering til at de ikke lenger hadde kapasitet til å håndtere søknadene. Unnskyldningene var mange, lite troverdige og folk ble som et resultat rasende.

I tillegg nektet de å slippe offentlige regnskap som viste hvilken bank de benyttet og at hver tether enhet faktisk var beskyttet på en 1:1 ratio. Revisoren deres ble sparket og hele selskapet flyttet til et skatteparadis i Karibien.

Et naturlig spørsmål dukket opp: 2 milliarder dollar har blitt utstedt i form av Tether, men finnes disse pengene egentlig?

Risikoen var åpenbar. Tether utgjør en av selve grunnsteinene hos kryptobørsene og står for enorme handelsvolum hver dag. Skulle det vise seg at valutaen er ren svindel ville det påført markedet et tap i investeringer på nærmere 17 milliarder kroner….

Usikkerheten førte til noen paradoksale utslag i prisen. Til tross for at USDT offisielt var pegget til dollaren med en garantert kurs på 1:1 var investorer villige til å dumpe den til rabattert pris. I andre tilfeller ble den handlet til en premium når flere ønsket å kjøpe seg inn samtidig. Se bare på denne grafen som viser prisen i begynnelsen av 2018.

tether krypto

Penger printet ut av tynn luft

Det skulle ikke ta lang tid før faresignalene ballet på seg. Kryptovalutaer flest har det som kalles en åpen “treasury” adresse. Det er den opprinnelige kilden til valutaen der pengene “trykkes”. Kryptovaluta støttes ikke av noen sentralbank og derfor er det et krav om åpenhet for at investorer skal kunne vite akkurat hvor mye penger som sirkulerer omkring til enhver tid. Tether er bygget på samme infrastruktur som bitcoins, og ville ikke vært i stand til å skjule transaksjonene sine uansett om de skulle ønske det.

Noen oppmerksomme investorer la fort merke til noe suspekt. Tether sin treasury adresse valgte å printe nye USDT i et forrykende tempo. Ofte var det snakk om puljer på 100 til 250 millioner dollar av gangen. Altså mellom 800 millioner og 1,5 milliarder kroner i slengen.

Rett etter at nye Tether ble trykket begynte prisen til Bitcoin å stige på tvers av kryptobørsene, ofte 4 til 5% i løpet av korte perioder. Mange mente derfor at Tether ble brukt til å kjøpe bitcoin på tvers av flere børser samtidig for å drive opp prisen.

Spørsmålet ble dermed: Hvorfor skulle noen velge å blåse opp prisen på bitcoins?

Derivativer og markedsmanipulasjon

Derivater er enkelt forklart en samlebetegnelse for finansielle instrumenter som henter verdien sin fra underliggende verdipapirer. Med andre ord vil derivater kunne stige og falle i verdi, i henhold til prisutviklingen på et annet instrument.

Et eksempel på dette er kryptobørsen “Bitmex“, der spekulanter kan handle derivater knyttet til prisutviklingen på bitcoin, Ethereum og andre kryptovalutaer. Jeg skal ikke gå for mye i detalj på hvordan det fungerer, utenom hvordan det relaterer til Tether (muligens).

Hos Bitmex kan du handle kryptovaluta til det som kalles “leverage”. I Norge omtales det ofte som “giring” av investeringer, og betyr enkelt forklart at du påtar deg en større risiko enn hva investeringen skulle tilsi.

Bitmex lar tradere gire investeringene sine opptil 100 ganger. Investorer kan i tillegg “shorte” prisen, som betyr at de vedder på et prisfall.

Her ser du først hvordan Tether printer penger ut av tynn luft mot slutten av 2018. Legg merke til datoen 10/24/2018. Du vil se at $ 500 000 000 ble printet og ført ut av lommeboken til Tether:

tether overføringer

Informasjonen er offentlig og du finner et komplett datasett her: https://omniexplorer.info/address/1NTMakcgVwQpMdGxRQnFKyb3G1FAJysSfz/1

Ting begynner å skje på Bitmex

Samtidig som Tether printer penger ut av tynn luft begynner prisen å bevege seg på Bitmex. Det skyldes i hovedsak 2 ting. For det første er det mange som driver arbitrasje mellom børsene, som betyr at de utnytter små prisforskjeller mellom hver handelsplass.

For det andre er det sannsynlig at noen kjøper store mengder derivater med en oppside eksponering. Med andre ord, man girer en investering på flere hundre millioner dollar for å utnytte prisstigningen til det fulle.

En prisøkning på 4% kan utgjøre enorm profitt dersom man girer investeringen høyt nok. Nedsiderisikoen er også minimal dersom man har flere hundre millioner å bruke på krypto.

Sjekk prisutviklingen på Bitmex idet arbitrasjeroboter og “insidere” driver opp prisen.

bitmex handel

Krypto trenger en stablecoin

Krypto er ekstremt volatilt, til et punkt hvor investeringene kan både øke og tape mesteparten av verdien sin på én dag. Av den grunn er det viktig å skape trygge havner for de investorene som ønsker å unngå for mye risiko. Men det er nødt til å skje under tilsyn, av et myndighetsorgan som kan sikre at ting skjer på riktig måte.

Hvorvidt Tether er et luftslott som snart kollapser gjenstår å se. Hvis så er tilfelle vil det kunne rive med seg hele kryptomarkedet og føre til en total markedskollaps. Da blir det ekstra viktig å beskytte seg for de som eier større mengder krypto.

Folkefinansiering kan vokse raskt i tiden fremover

Folkefinansiering (også kjent som crowdfunding) har fått mye oppmerksomhet i media det siste året, av gode årsaker. Finansdepartementet har endelig gjort det mulig å drive denne typen virksomhet i Norge, med de fordelene det fører med seg.

For de som ikke er kjent med konseptet så innebærer det at flere småinvestorer “pooler” pengene sine sammen for å støtte ulike formål. Pengene må tilbakebetales på lik linje med et ordinært lån, og det er selve folkefinans-selskapet som står ansvarlig for innkrevingen.

Samme krav til kredittverdighet

For at en søknad om folkefinansiering skal innvilges vil det stilles strenge krav til søkerens kredittverdighet. Vurderingsprosessen vil være identisk med ordinære søknader om lån, slik vi ofte ser med forbrukslån, kredittkort og lignende.

Mye potensiale

Selv tror jeg at denne finansieringsformen har enormt med potensiale, og da særlig når de kommer til å kutte rentekostnader. I dag er det store sprik i hva bankene krever på lån (f.eks forbrukslån). Det virker som at de effektive rentene ligger et sted mellom 10 og 40%, enda det finnes flere såkalte “mikrolån” som kan nå flere tusen prosent rente. Dagens Næringsliv har tidligere skrevet om såkalte sms-lån hvor renten har ligget på astronomiske 9 245%.

Med folkefinansierte løsninger (og gode kredittsjekker) bør det være mulig å presse ned rentekostnadene på de lånene som tilbys i Norge. Etter å ha sjekket sidene til et par selskaper ser jeg at startrenten virker til å ligge et sted mellom 5 og 7 prosent, enda det er unntak.

Stor konkurranse

Nye selskaper som tilbyr folkefinans har dukket opp som paddehatter de siste månedene. Forsøkte å telle hvor mange det var snakk om, og det så ut til å være godt over 15 stykk. Sannsynligvis så vil flere av disse måtte kaste inn årene de neste årene som følge av beinhard konkurranse mellom aktørene.

Markedet er rett og slett ikke stort nok til å kunne brødfø så mange selskaper. Det er jo heller ikke slik at de tilbyr noe nytt produkt. Det er kun snakk om tradisjonelle investeringer, med noen mindre modifikasjoner. Den største forskjellen og drivkraften etter min mening er at privatpersoner nå kan tjene penger på denne typen drift.

Forbrukslån og lignende har jo i grunn vært en monopol-beskyttet vare inntil nå. Kun banker har kunnet tilby produktet og du kan bare glemme å åpne en bank som privatperson. Det kreves i dag minst 1 milliard kroner for å starte egen virksomhet, som følge av strenge krav til compliance og reguleringer.

Ett selskap er allerede blitt stengt

Finanstilsynet valgte for kort tid siden å stenge ned ett av selskapene som tilbød finansiering av gründervirksomheter. Selskapet Folkeinvest måtte sette kroken på døren etter at tilsynet sendte de pålegg om stans i virksomheten. Årsaken var relativt enkelt: Tilsynet mente at lovverket stiller krav til konsesjon for å skaffe til veie finansiering. Det betyr at Folkeinvest kan sidestilles med meglerhus som jobber mot obligasjons og aksjemarkedet.

Nå har tilsynet også sendt inn en begjæring til Siv Jensen & Co hvor de ber om at reglene for bransjen blir strammet inn kraftig. De ønsker blant annet at folkefinansieringsselskapene skal måtte stille “depositum” opptil 50 millioner kroner som en type forsikring mot mislighold. De ønsker videre et forbud mot at private personer skal kunne investere i folkefinansierte lån.

For meg fremstår det helt uforståelig at privatpersoner ikke skal kunne ta del i dette, for da er det heller ikke lenger snakk om folkefinansiering.

Hvorfor Finanstilsynet i det hele tatt gidder å fremme et slik forslag er virkelig vanskelig å forstå. Jeg har mine mistanker om at sterke krefter innen forbrukslånbransjen ønsker å motvirke etableringen av denne typen selskaper, uten å kunne si noe for sikkert.